Անշարժ գույքի շուկան տնտեսության մեջ համարվում է ամենդինամիկներից մեկը, որտեղ ֆիզիկական և իրավաբանական անձինք մշտապես մասնակցում են տարբեր տեսակի գործարքների կնքմանը՝ լինի դա առուվաճառք, վարձակալություն, թե ուղղակի անհատույց օգտագործում։ Այս բնագավառի հետ կապված հարցերը կարգավորվում են տարբեր իրավական նորմերով՝ անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքների պաշտպանության, գործարքների օրինականության, վեճերի լուծման և այլ առումներով։
Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների տեսակները․
Անշարժ գույք ասելով պետք է հասկանալ՝ հողամաս, շենք, շինություն, բնակարան, ինչպես նաև այլ օբյեկտներ, որոնք հնարավոր չէ անջատել հողից առանց այդ օբյեկտին վնաս պատճառելու կամ դրա նշանակության փոփոխման կամ դադարման։ Կախված գործարքի բնույթից և նպատակից՝ անշարժ գույքի առնչությամբ կարող են կնքվել հետևյալ տեսակի պայմանագրերը՝
- Առուվաճառքի պայմանագիր՝ վաճառողը գնորդի սեփականությանն է հանձնում անշարժ գույք, իսկ գնորդը պարտավորվում է ընդունել այդ գույքը և դրա համար վճարել որոշակի գումար,
- Նվիրատվության պայմանագիր՝ նվիրատուն նվիրառուի սեփականությանն է հանձնում անշարժ գույք,
- Վարձակալության պայմանագիր՝ վարձատուն պարտավորվում է վճարի դիմաց վարձակալի ժամանակավոր տիրապետմանը և/կամ օգտագործմանը հանձնել անշարժ գույք,
- Լիզինգ՝ լիզինգատուն պարտավորվում է լիզինգառուի նշած անշարժ գույքը սեփականության իրավունքով ձեռք բերել լիզինգառուի որոշած վաճառողից և վճարի դիմաց հանձնել լիզինգառուի ժամանակավոր տիրապետմանը և օգտագործմանը,
- Գույքի անհատույց օգտագործման պայմանագիր (փոխատվության պայմանագիր)՝ փոխատուն պարտավորվում է անշարժ գույքը հանձնել փոխառուին անհատույց ժամանակավոր օգտագործմանը, իսկ վերջինս պարտավորվում է այդ գույքը վերադարձնել նույն վիճակում,
- Ռենտա՝ ռենտա ստացողը ռենտա վճարողին սեփականության իրավունքով հանձնում է գույք, իսկ ռենտա վճարողը պարտավորվում է ստացողին այդ գույքի դիմաց պարբերաբար վճարել ռենտա` որոշակի գումար։
- Գրավի պայմանագիր՝ երաշխիք, որի դեպքում պարտատերը ձեռք է բերում գույքային իրավունք, որի միջոցով ապահովվում է գրավառուի հանդեպ պարտապանի ունեցած դրամական կամ այլ պարտավորության կատարումը։
- Այլ՝ կամավոր սերվիտուտի պայմանագիր, հավատարմագրային կառավարման պայմանագիր, հողամասի կառուցապատման իրավունքի տրամադրման մասին պայմանագիր։
Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքների կնքման գործընթացը
Անշարժ գույքի հետ կապված գործարքի կնքման համար նախևառաջ կազմվում է պայմանագիր, որը, որպես կանոն, սահմանում է պայմանագրի առարկան, դրա էական և պարտադիր պայմանները, ինպես նաև կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները։ Մինչև պայմանագրի վավերացումը, անհրաժեշտ է Կադաստրի կոմիտեից ստանալ միասնական տեղեկանք։ Միասնական տեղեկանքով հավաստվում է անշարժ գույքի նկատմամբ սահմանափակումների առակույթյունը կամ բացակայությունը։ Եթե անշարժ գույքը ընդհանուր համատեղ սեփականության իրավունքով պատկանում է մեկից ավելի անձի, ապա գործարքի կնքման համար հարկավոր է բոլոր սեփականատերերի համաձայնությունը, իսկ եթե անշարժ գույքը ձեռք է բերվել ամուսնության ընթացքում (բացառությամբ որոշակի դեպքերի, ասենք՝ ժառանգություն), ապա ամուսնու կամ կնոջ համաձայնությունը ևս պահանջվում է։
Անշարժ գույքի պայմանագրերը կնքվում են գրավոր և պահանջում են նոտարական վավերացում, իսկ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը և այլ գույքային իրավունքները, այդ իրավունքների սահմանափակումները, դրանց ծագումը, փոխանցումն ու դադարումը ենթակա են պետական գրանցման:
Նոտարը ստուգում է գործարքի օրինականությունը և կողմերի պատշաճ համաձայնությունը։ Նոտարի կողմից պայմանագրի վավերացումից հետո տվյալ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքները գրանցվում են ՀՀ Կադաստրի կոմիտեում։ Դա հնարավոր է իրականցնել ինչպես Կադաստրի կոմիտեի սպասարկման կենտրոններում, այնպես էլ էլեկտրոնային հարթակում՝ e-cadastre.am: Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ծագմանը, փոփոխմանը, փոխանցմանն ուղղված գործարքներից (բացառությամբ միակողմ գործարքների) ծագող իրավունքները պետք է պետական գրանցման ներկայացվեն ոչ ուշ, քան այդ գործարքների նոտարական վավերացման օրվանից սկսած` 30 աշխատանքային օրվա ընթացքում:
Հարկային հետևանքները
Անշարժ գույքի օտարման և վարձակալության առնչությամբ առաջանում են հետևյալ հարկային հետևանքերը՝
- Օտարում․
- Ֆիզիզական անձի կողմից այլ ֆիզիկական անձին վաճառքի դեպքում որևէ հարկային պարտավորություններ չեն առաջանում (որոշակի բացառություններով),
- Ֆիզիկական անձի կողմից իրավաբանական անձին վաճառքի դեպքում, գնորդ իրավաբանական անձը հանդիսանում է վաճառողի հարկային գործակալը, ուստի պարտավորվում հաշվարկել է վճարել նրա եկամտային հարկը՝ 10%-ի չափով։
- Վարձակալություն․
- Ֆիզիկական անձի կողմից այլ ֆիզիկական անձին գույքը վարձակալության հանձնելու դեպքում, վարձատուն պարտավոր է վճարել եկամտային հարկ՝ 10%-ի չափով,
- Ֆիզիկական անձի կողմից իրավաբանական անձին գույքը վարձակալության հանձնելու դեպքում, իրավաբանական անձը հանդիսանում է վարձատուի հարկային գործակալը, ուստի պարտավոր է հաշվարկել և վճարել նրա եկամտային հարկ՝ 10%-ի չափով։